万科郁亮“活下去”后,又说中房地产一件事,三四线房价已执行

万科掌门人郁亮在一些房地产同行中被认为就是个乌鸦嘴。去年,他说万科要“活下去”,结果,今年整个房地产业现在需要面临的就是“活下去”;三年前,他说“中国房价单边快速上涨时代已经结束”。现在,三四线城市房价阴跌,正在向上游城市蔓延。

所以说,想知道房价到底跌不跌,我们需要向万科借一份郁亮的发言材料,以便日后做出更精准的预判。

在我们的认知里,吃穿住用行,都是买卖。既然称为“买卖”,肯定有买有卖,可以讨价还价。可是在房地产这个关于“住”的方面,这一套却不好使。开发商一手交钱,一手交房,“小本经营”,概不赊欠。也就是说,价格是定死的了,降是不可能的,房价总是要涨。购房者爱买不买,外边大把人攥着钞票等着进场。

可是,当媒体在轮番播报北京、上海、甚或是天津的房价上涨的时候,很多人忽略了,我们还有一个直辖市叫重庆。而如今的重庆二手房挂牌价阴跌,二手房挂牌量多达15.2万套,已连续半年摘得“全国在售二手房数量最多”桂冠。

直辖市不过是个显例,广大的包括了鹤岗、玉门在内的三四线城市房价市场早已步入了房价的下跌通道,也就是说,有开发商维持并制定的房价单边涨价的铁律正在被打破。这个夏天,开发商期望的楼市“小阳春”没来,房地产天冷,需要加衣服了。

从1998年房改开始,我们的房价就颇有点芝麻开花的意味在里面,如今,经历了20多年的房价高速生长期,“芝麻开门”的阿里巴巴财富洞穴正在缓缓关闭。由于城镇化进程的放缓以及购房需求的渐次满足,维持房价上涨的基础正在剥离,房价上涨的惯性正在减弱。也就是说,面对开发商,购房者对房价议价的话语权增多了。

当然,3月统计数据显示,全国24个核心城市综合房价已经高过了2020年春节前的水平,同时也高于2019年全年最高房价。对于大力限购、限售、限贷、限价、限商的一线城市而言,永远都是狼多肉少。老破小学区房炒到天价,付给房产中介的“喝茶费”高达百万,就是在告诉购房者,没有“杀破狼”的能力,在这些城市购房,会打击得你让你怀疑人生。

中国社会科学院财经战略研究院发布纬房大数据显示,北上广深房价上扬,二线城市短期以上涨为主。受外部经济环境和自身市场周期的影响,三四线城市房价短期以下跌为主。

但是,哪怕三四线城市房价下跌,当我们还怀念当初在一二线城市能买套小平米的时候,转眼间,自己已经买不起三四线的房子了。毕竟,人均年可支配的30733元收入面对9300多元的全国房价均价,购房者其实已经无力用高杠杆撬动房产了。如果再加上我们6亿人月收入不足1000元的现实,房价上涨的动力已经消失了。

一线城市房价继续走强,而退去了棚改货币化之“浪”的三四线城市,现在大部分都在“裸泳”,现在是阴跌态势,而房地产稳步下行苗头已经出现。“过去买一块地,只要捂得住就能挣钱。未来不是这样,可能买一块地,三年后回头看,不仅不挣钱,价格可能比三年前还要低。”旭辉集团创始人林中这样说。

之前,房地产企业感到了凉意,他们纷纷把企业名称中的“房地产”三字隐去,开始布局多元化产业。而在另一个层面上,数据显示,2018年A股上市的131家房企中第三季报负债合计7.89万亿元;2019年在50家典型上市房企中,加权平均毛利率为29.9%,毛利率下降的房企数量达到37家;而今年,房企需要偿还6000亿债务。

碧桂园已经在开发机器人了,恒大开始造车,万科进军养猪产业。克而瑞地产研究院报告显示,据不完全统计,2018年以来,10多家房地产企业陆续更名。曾经的“唐僧肉”,由于楼市整体的变化以及疫情的催化,导致一些房企在双重压力下,净负债率的居高不下而纷纷转型。很多房企开始把重回“现金为王”的传统套路,比如恒大就以“75折”为噱头,在回款上先人一步,无心插柳,却成功掀翻房企领头羊碧桂园,坐上第一把交椅。

户均住房1.5套,城市住房空置率高达22%,房地产的成交量正逐步贴近天花板,房地产的曙光似乎并没有来临。国家统计局数据显示,2019年,商品房销售面积171558万平方米,增幅1.2%,比上一年下降0.1%;商品房销售额159725亿元,增长超过6%,增速比上年回落5.7个百分点。

一方面开发商急着售房回款,一方面购房者兜里没钱,买房预期延长,双方围绕着一个“钱”字,耍起了二人转。无论如何,有一点是可以确认的。一二线城市房价注定和普通购房者关系不大,购房者要在三四线城市买房的议价能力却大大增强了。

“床前明月光,疑是地上霜,举头望房价,铁口会断房。”我是铁口断房,今天的房地产信息心得的分享就是这样。感谢老铁们的品鉴。欢迎关注点赞转发。

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