前4月房地产开发投资下降3.3%,房地产市场的未来会向何处去?

国家统计局15日在官网通报2020年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1—4月份,全国房地产开发投资33103亿元,同比下降3.3%,降幅比1—3月份收窄4.4个百分点。其中,住宅投资24238亿元,下降2.8%,降幅收窄4.4个百分点。

1-4月份全国房地产开发投资额同比增速为-3.3%,相比1-3月份的跌幅出现了比较明显的收窄,进一步说明开发投资数据走出低谷,逐渐复苏。从实际观察的情况看,包括东部沿海的省份开发投资数据明显升温,或者说率先走出低谷,成为带动全国开发投资数据回暖的重要因素。后续随着企业减负和各地供地节奏的加快,预计开发投资数据很快会由负转正,进一步体现了稳投资促发展的导向,也成为当前全国各地拉动固定资产投资的一项重要内容。

1-4月份全国房地产开发企业新开工数据同比增速为-18.4%,该数据和开发投资指标是类似的,出现了跌幅快速收窄的现象。这也说明各地房企开工节奏正不断加快。虽然各类企业短期确实受到影响,但销售目标依然存在,所以也必须加快开工以获得预售证。新开工数据进一步说明了房企对今年房地产市场的信心。

1-4月份全国房屋竣工数据同比增速为-14.5%。在2019年的时候房屋竣工数据首次转正,但今年前4月数据继续位于负增长区间。不过后续类似竣工数据会进一步转好,这也有助于房屋交付规模的继续增加。当然需要看到一点,部分房企近期资金上遇到了问题,房屋竣工和交付遇到压力。从购房者权益的保障来说,应该重点关注延期交付房屋的房企经营,更好地促使其交付房屋和保障购房者入住。

1-4月份全国房企土地购置面积同比增速为-12.0%。土地购置数据继续保持负增长的态势,但跌幅在明显收窄。近期东部大中城市供地节奏明显加快,甚至包括北京、上海和深圳等大城市也在积极供地,这客观上也说明土地市场的新动态。随着优质土地的供应,预计后续土地市场继续回暖、甚至由负转正的可能性都是很大的。

1-4月全国商品房销售面积同比增速为-19.3%。该数据的降温,通俗来说,即相比去年同期跌了两成。近期的交易数据有一个比较容易记忆的走势,即近期几个月先后经历了“跌4成、跌3成、跌2成”的走势。后续预计两会后各类购房政策会放松,楼市交易同比跌幅会逐渐进入“跌1成”的区间,进一步体现了交易市场复苏的导向。

1-4月全国商品房待售面积同比增速为1.7%。在连续35个月同比下跌的情况下,今年2月份库存数据首次由负转正,3-4月份数据显示其依然位于同比正增长的区间。这也说明库存压力略有增加。另外近期新建商品住宅的预售政策明显放松,所以客观上这都会带来库存数据小幅反弹,不过后续预计去库存政策也会不断推出。

1-4月份全国房地产开发企业到位资金同比增速为-10.4%。从数据看,资金到位状况在不断改善,进一步说明随着央行等金融政策的放松,房企的资金面在改善。近期国务院提出了“稳住经济基本盘”的内容,实际上在实际操作中金融市场会给予保驾护航,即给予比较宽松的金融操作。这对于房企来说也具有积极的意义,至少外部的金融贷款等环境会进一步宽松。

根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,1-4月份全国商品房均价为9379元/平方米,同比涨幅为0.8%。其含义是,当前房价基本上进入了平稳发展的状态,是最近35个月来首次涨幅为小数点的水平,这和近期房企主动降价促销等因素有关,从购房者的角度看也说明相对不错的购房窗口期已经开启。

根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款,1-4月份全国土地均价为5392元/平方米,同比涨幅为21.5%。从地价来看,其和房价走势明显不一致。该涨幅是最近13个月公布数据中的最大涨幅,也说明地价本身在升温。这有几个原因。第一、近期的供地普遍都是优质地块,本身地价相对高。第二、很多房企在一季度没有太多的土地储备,4月份会积极拿地,所以会出现抢地的现象。第三、也不排除近期有各类违规资金进入到土地市场,这也是后续需要关注的内容。

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